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Bonus edilizi: la guida alle ristrutturazioni dell'Agenzia delle entrate

 

Foto di Laurin Berli da PexelsUna nuova circolare del Fisco fa il punto sulle disposizioni normative relative a tutti i bonus edilizi, elencando le spese ammesse e gli altri elementi rilevanti per l’invio della dichiarazione dei redditi.

I bonus casa 2023

E’ lunga 195 pagine la circolare n. 17/E del 26 giugno 2023 dell’Agenzia delle entrate che offre un quadro omogeneo sulle principali disposizioni di legge, sui chiarimenti forniti da risoluzioni e circolari e sulle indicazioni pratiche per accedere alle agevolazioni fiscali, alla luce delle rilevanti novità normative intervenute nell'ultimo anno, tenendo conto anche delle risposte ai quesiti dei contribuenti in sede di interpello o di consulenza giuridica o dai Caf e dai professionisti abilitati sui temi affrontati in sede di assistenza.

Quella che ne emerge è dunque una Guida aggiornata sui bonus edilizi, suddivisa per agevolazione fiscale e, a sua volta, per beneficiari, spese ammissibili, limiti dell’agevolazione e altri elementi essenziali per fare la dichiarazione dei redditi. 

Grazie al documento si chiariscono, pertanto, gli aspetti salienti del Sisma bonus, Bonus verde, Bonus facciate, bonus barriere architettoniche, Eco bonus e Superbonus. 

Il bonus ristrutturazioni al 50%

Il primo incentivo trattato nella circolare è il bonus per le ristrutturazioni edilizie che prevede una detrazione del 36% (elevata, dal 26 giugno 2012, al 50%) delle spese sostenute per interventi di recupero del patrimonio edilizio realizzati su parti comuni di edifici residenziali e su singole unità immobiliari residenziali di qualsiasi categoria catastale e relative pertinenze. Sono esclusi gli edifici a destinazione produttiva, commerciale e direzionale. 

Introdotto dall’art. 1, comma 1, L. 449-1997 e poi reso permanente dall’art. 4 del DL 201-2011, il bonus copre anche gli interventi di restauro e risanamento conservativo e di ristrutturazione edilizia riguardanti interi fabbricati e prevede una detrazione ripartita in 10 rate annuali di pari importo.

Piuttosto variegata la platea di soggetti che possono accedere all'incentivo. Essa infatti include:

  • i proprietari o nudi proprietari;
  • i titolari di un diritto reale di godimento quale usufrutto, uso, abitazione o superficie;
  • i soci di cooperative a proprietà divisa e indivisa;
  • gli imprenditori individuali, per gli immobili non rientranti fra i beni strumentali o beni merce;
  • i soggetti indicati nell’art. 5 del TUIR, che producono redditi in forma associata (società semplici, in nome collettivo, in accomandita semplice e soggetti a questi equiparati, imprese familiari), alle stesse condizioni previste per gli imprenditori individuali;
  • i detentori (locatari, comodatari) dell’immobile;
  • i familiari conviventi;
  • il coniuge separato assegnatario dell’immobile intestato all’altro coniuge;
  • i conviventi di fatto previsti dalla legge Cirinnà);
  • il futuro acquirente; 
  • il condominio.

Come già accennato, a partire dal 26 giugno 2012 la percentuale di detrazione è stata elevata dal 36% al 50%, con un limite di spesa agevolabile che è passato da 48.000 euro a 96.000 euro

Per quanto concerne invece gli interventi ammissibili, in relazione a quelli effettuati sulle parti comuni, la detrazione spetta per le spese di:  

  • manutenzione ordinaria;
  • manutenzione straordinaria;  
  • restauro e di risanamento conservativo;  
  • ristrutturazione edilizia. 

Per gli interventi effettuati sulle singole unità immobiliari e/o sulle relative pertinenze, invece, la detrazione compete per le medesime spese, ad eccezione di quelle relative alla manutenzione ordinaria. 

Infine il bonus spetta anche per tutta una serie di altri interventi come ad esempio l’abbattimento delle barriere architettoniche, i lavori per la prevenzione del rischio del compimento di atti illeciti da parte di terzi, quelli per la cablatura degli edifici, per il contenimento dell’inquinamento acustico o per il conseguimento di risparmi energetici, solo per citarne alcuni.  

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Il sismabonus

Il secondo bonus toccato dalla Guida è il sismabonus, cioè una detrazione del 65% delle spese sostenute per interventi di adozione di misure antisismiche, effettuati su edifici ubicati nelle zone sismiche ad alta pericolosità (zone 1 e 2), e riferite a costruzioni adibite ad abitazione principale e ad attività produttive.

La Guida ricorda che, “per le spese sostenute dal 1° luglio 2020 per gli interventi di riduzione del rischio sismico effettuati dalle persone fisiche, al di fuori dell'esercizio di attività di impresa, arte o professione, su edifici residenziali, o su edifici non residenziali che al termine dei lavori diventino a destinazione residenziale, si applica la disciplina del Superbonus non sussistendo la possibilità per il contribuente di scegliere quale agevolazione applicare. In sostanza - si legge quindi nella Guida - per i soggetti destinatari del Superbonus che effettuano interventi antisismici su immobili ammessi a tale agevolazione l’aliquota di detrazione è elevata al 110% senza la possibilità di applicare le aliquote di detrazione” previste dal canonico sismabonus. “Resta fermo, invece, che la disciplina “ordinaria” del sismabonus si applica in tutti gli altri casi esclusi dal Superbonus”, aggiunge la circolare 28/E-2022. 

In questi ultimi casi, la detrazione spetta pertanto nella misura del 50%, nel limite di spesa di euro 96.000 per unità immobiliare per ciascun anno ed è ripartita in 5 quote annuali di pari importo. Se poi dagli interventi antisismici deriva la diminuzione di una o due classi di rischio, la detrazione spetta nella misura maggiore rispettivamente del 70% o dell’80% delle spese sostenute.  

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Il bonus verde

Il terzo bonus analizzato nella Guida del Fisco è il bonus verde, cioè la detrazione del 36% “delle spese documentate e sostenute per la sistemazione a verde di aree scoperte private di edifici esistenti, comprese le pertinenze, recinzioni, impianti di irrigazione e realizzazione di pozzi, nonché per la realizzazione di coperture a verde e di giardini pensili”.

Previsto per la prima volta dalla legge di bilancio 2018, il bonus verde è stato via prorogato nel corso degli anni, fino ad arrivare (attualmente) al 2024 a seguito dell’ultima proroga disposta dalla Finanziaria 2022.

La detrazione spetta:

  • ai contribuenti che possiedono o detengono, sulla base di un titolo idoneo, l'immobile sul quale sono effettuati gli interventi e ai familiari conviventi dei predetti possessori o detentori;
  • “per le spese sostenute per interventi effettuati sulle parti comuni esterne degli edifici condominiali di cui agli artt. 1117 e 1117-bis del codice civile; in tale ipotesi, la detrazione spetta al singolo condòmino nel limite della quota a lui imputabile, a condizione che la stessa sia stata effettivamente versata al condominio entro i termini di presentazione della dichiarazione dei redditi”, spiega il Fisco.

“Quanto agli importi, il bonus è calcolato su un importo massimo di euro 5.000 per unità immobiliare residenziale. Pertanto, la detrazione massima è di euro 1.800 (36% di euro 5.000) per immobile”, si legge nel documento. 

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Il bonus facciate

Il quarto bonus trattato nella Guida è il bonus facciate, lanciato dalla legge di bilancio 2020 che ha previsto una detrazione pari al 90% delle spese documentate e sostenute nell’anno d’imposta 2020, per interventi finalizzati al recupero o restauro della facciata esterna degli edifici esistenti, compresi gli interventi di sola pulitura o tinteggiatura. 

In seguito - anche in questo caso - il bonus è stato via via prorogato, fino ad arrivare ad includere anche le spese sostenute fino al 31 dicembre 2022 (anche se in questo caso la detrazione compete nella misura del 60%).

Possono beneficiare del bonus tutti i contribuenti residenti e non residenti, a prescindere dalla tipologia di reddito di cui essi siano titolari, che sostengono le spese per l’esecuzione degli interventi agevolati e che possiedono a qualsiasi titolo l’immobile oggetto di intervento. In particolare, sono ammessi all’agevolazione: 

  • le persone fisiche, compresi gli esercenti arti e professioni; 
  • gli enti pubblici e privati che non svolgono attività commerciale;
  • le società semplici; 
  • le associazioni tra professionisti; 
  • i contribuenti che conseguono reddito d’impresa (persone fisiche, società di persone, società di capitali).  

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Il bonus per l’abbattimento delle barriere architettoniche

Il quinto bonus presente nella guida è la detrazione fiscale per interventi finalizzati al superamento e all’eliminazione di barriere architettoniche in edifici già esistenti. Previsto dalla legge di bilancio 2022, il bonus è stato poi prorogato sino al 31 dicembre 2025.

La detrazione da ripartire tra gli aventi diritto in cinque quote annuali di pari importo, spetta nella misura del 75% delle spese sostenute ed è calcolata su un ammontare complessivo non superiore a: 

  • euro 50.000 per gli edifici unifamiliari o per le unità immobiliari situate all'interno di edifici plurifamiliari che siano funzionalmente indipendenti e dispongano di uno o più accessi autonomi dall'esterno; 
  • euro 40.000 moltiplicati per il numero delle unità immobiliari che compongono l'edificio per gli edifici composti da due a otto unità immobiliari; 
  • euro 30.000 moltiplicati per il numero delle unità immobiliari che compongono l'edificio per gli edifici composti da più di otto unità immobiliari.

Possono fruire della detrazione le persone fisiche, compresi gli esercenti arti e professioni, gli enti pubblici e privati che non svolgono attività commerciale, le società semplici, le associazioni tra professionisti e i soggetti che conseguono reddito d’impresa (persone fisiche, enti, società di persone, società di capitali) che possiedono o detengono l’immobile in base ad un titolo idoneo al momento di avvio dei lavori o al momento del sostenimento delle spese se antecedente il predetto avvio. 

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L’ecobonus

Il sesto bonus citato dalla Guida è l'ecobonus che sostiene le spese per interventi finalizzati al risparmio energetico.

Lanciato nel 2006 e poi modificato a più riprese, attualmente l’ecobonus prevede un’aliquota della detrazione al 65% con riferimento alle spese sostenute a partire dal 6 giugno 2013 al 31 dicembre 2024, mentre a partire dal 2018, per alcune spese la detrazione è stata ridotta al 50%.

Anche in questo caso l’esistenza dell'ecobonus "è compromessa" da quella del superbonus. Per le spese sostenute dal 1° luglio 2020, infatti, il contribuente può avvalersi della maggiore detrazione prevista per il superbonus, rispettando gli adempimenti specificamente previsti per quella agevolazione.

Molto ampia la platea di beneficiari. Il fisco spiega che “sono ammessi alla detrazione i soggetti, residenti e non residenti, titolari di qualsiasi tipologia di reddito. La detrazione spetta, infatti, alle persone fisiche, compresi gli esercenti arti e professioni, agli enti pubblici e privati che non svolgono attività commerciale, alle società semplici, alle associazioni tra professionisti e ai soggetti che conseguono reddito d’impresa, vale a dire persone fisiche, società di persone, società di capitali”. 

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Il superbonus

Infine, dopo un’ulteriore disamina di altre agevolazioni, la Guida arriva a parlare del superbonus a cui dedica oltre 40 pagine di spiegazioni.

Dopo aver spiegato il funzionamento generale dell’agevolazione, anche alla luce delle numerose novità normative arrivate nel corso del tempo, la Guida si concentra, tra gli altri, su aspetti come: gli immobili vincolati, le unifamiliari, il collegamento con la ricostruzione post-sisma e la cumulabilità con altre agevolazioni.

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